Dans la plupart des cas, vous pouvez vendre votre bien immobilier à la personne de votre choix. Cela n’est par contre pas possible en cas de « droit de préemption urbain ». Que signifie cette curieuse expression et dans quel cas s’applique-t-elle ? Ne paniquez pas, je vous dis tout sur le sujet !

Définition du droit de préemption urbain et biens concernés

Le droit de préemption urbain (ou « DPU ») permet à une commune d’acheter en priorité un bien. Même si vous avez déjà trouvé un acquéreur, la commune peut décider de s’interposer et « rafler la vente » !

C’est valable pour tous types de biens :

  • Maison, immeuble en copro, appartement, terrain nu
  • Vendus par une personne ou par une entreprise.

Il y a par contre deux conditions pour que la commune puisse exercer son DPU :

  • Votre bien doit être situé sur une zone de préemption qu’elle a définie au préalable (pour savoir si votre bien se situe dans une telle zone, rapprochez-vous du service urbanisme de votre commune)
  • La commune doit motiver sa décision d’achat par un projet d’intérêt général.

Les projets concernés par le DPU

Les projets d’intérêt général concernés par le DPU sont nombreux. Parmi eux :

  • La création de logements sociaux
  • La lutte contre l’insalubrité et les habitats dangereux
  • La création ou l’aménagement de locaux de recherche ou d’enseignement supérieur
  • Le renouvellement urbain
  • La sauvegarde du patrimoine architectural et/ou des espaces naturels
  • La création d’équipements collectifs, comme un stade de foot, par exemple
  • Etc.

La procédure administrative

Côté vendeur, si votre bien se situe sur une zone de préemption, vous devez effectuer une déclaration d’intention de vente en mairie via ce formulaire.

La plupart du temps, cette déclaration se fait après signature d’un compromis de vente avec un acquéreur intéressé par votre bien. Le compromis de vente doit alors intégrer une clause suspensive de non-exercice du droit de préemption par la mairie.

Une fois votre déclaration faite, si la commune envisage d’exercer son droit de préemption, elle doit afficher sa décision en mairie pendant un mois, et dans les journaux du département. Vous pouvez ensuite être confronté à plusieurs situations :

  • Soit la commune renonce à l’achat. Dans ce cas vous pouvez vendre à l’acquéreur avec qui vous avez signé l’acte de vente (si vous avez été jusque-là) ou l’acquéreur de votre choix (si aucun compromis n’a été signé à ce stade).
  • Soit la commune ne se manifeste pas dans un délai de 2 mois après votre déclaration, ce qui vaut renoncement
  • Soit elle vous fait part de son intérêt pour acquérir votre bien (dans les 2 mois max).

En cas d’intérêt de sa part, voici ensuite comment les choses se passent. Accrochez-vous, il y a pas mal de scénarios possibles !

Les différents scénarios en cas d'intérêt de la commune

(*TGI = Tribunal de Grande Instance)

Vous y voyez plus clair ? Super ! Mais je dois encore vous donner quelques précisions importantes.

A partir du moment où vous signez un acte notarié avec la commune, elle a 6 mois pour vous régler le prix de la vente. Tant qu’elle pas réglé l’intégralité du prix, vous pouvez continuer à occuper votre bien immobilier, et même renoncer à la vente pour le conserver.

Enfin, si votre bien est occupé par un locataire et que la commune souhaite exercer son droit de préemption dessus, vous devez informer le locataire. Il suffit de lui envoyer une lettre avec accusé de réception pour le prévenir.

Ça y est, vous savez tout sur la procédure administrative ! Mais il nous reste des points importants à aborder sur le DPU, notamment celui où la commune souhaite acquérir seulement une part de votre bien. Eh oui, c’est possible !

Vente partielle ou vente totale ?

La commune peut exercer son DPU uniquement sur une partie de votre bien (un bout de votre terrain par exemple) dans le cas où son projet d’intérêt général ne nécessite pas plus. Comme cette situation n’est pas toujours facile pour les vendeurs, vous bénéficiez d’une double protection :

  • Si le DPU exercé par la commune est susceptible d’impacter le prix de vente de la partie restante, la commune doit le prendre en compte dans son offre de prix.
  • Dans le cas où votre bien risque d’être vraiment difficile à revendre si la commune n’en acquière qu’une partie, vous pouvez exiger qu’elle l’acquière entièrement.

Enfin, vous pouvez aussi choisir de vous opposer au droit de préemption de votre commune…

Les recours possibles

On l’a vu tout à l’heure : la commune doit motiver l’exercice de son DPU par un projet d’intérêt général. Si vous estimez que ses motivations ne tiennent pas la route, vous pouvez faire une demande d’annulation du DPU auprès du tribunal administratif. Ce recours est possible même après la vente de votre bien auprès de la commune !

Dans le cas où le tribunal administratif vous donne raison, la vente sera empêchée (si elle n’a pas encore eu lieu) ou annulée (si elle a déjà été conclue). Vous pourrez alors conserver ou récupérer votre bien, et le vendre à qui vous souhaitez. Cerise sur le gâteau, vous pourrez toucher des dommages et intérêts pour le préjudice subi.

Vous pouvez aussi faire jouer votre droit de rétrocession dans les 5 ans après la vente de votre bien à la commune si vous constatez que votre bien n’a pas été utilisé dans le cadre du projet prévu initialement par la commune. Vous adresserez alors une demande par lettre avec accusé de réception à la commune, en lui demandant de vous restituer le bien. En cas de désaccord, c’est le Tribunal de Grande Instance qui tranchera.

L’acquéreur écarté par la commune et ayant signé un compromis de vente avec vous peut également lancer ces deux procédures d’annulation et de rétrocession.

Conclusion

La notion de droit de préemption urbain ne devrait plus avoir de secrets pour vous ! Elle est complexe, mais j’espère vous avoir aidé à mieux l’appréhender. S’il vous reste une question sur le sujet, faites m’en part dans les commentaires, et je vous répondrai.