Vous habitez à l’étranger mais êtes propriétaire d’un logement en France et vous voulez le vendre ? Vous vous demandez ce qu’une plus-value immobilière sur ce bien peut vous coûter ? Il n’est pas toujours facile de maîtriser la législation en vigueur… C’est pourquoi on répond à toutes vos questions dans cet article. Allons-y !

Dois-je payer un impôt sur la plus-value

La plus-value immobilière, c’est la différence entre le prix d’acquisition de votre logement et celui où vous le vendez. Prenons un exemple :

Prix d’acquisition du bien immobilier 180 000 €
Prix de vente du bien immobilier 220 000 €
Montant de la plus-value immobilière 40 000 €

 

Dans ce cas précis, devez-vous reverser à l’Etat Français une taxe sur ces 40 000 € en plus perçus ? C’est une des questions qui vient naturellement à l’esprit, puisque vous n’êtes ou ne serez bientôt plus domicilié fiscalement en France.

En fait, le paiement ou non d’une taxe dépend du moment où vous décidez de vendre votre bien : avant le départ, ou pendant l’expatriation.

Vendre avant le départ

C’est la meilleure solution en termes d’impôt sur la plus-value. Si votre logement est votre résidence principale au moment de la vente, vous êtes tout simplement exonéré de taxe ! Ce qu’on entend par résidence principale, c’est :

  • Un logement dans lequel vous habitez habituellement ou au moins une partie de l’année (sans durée minimum légale)
  • Un logement à proximité de vos intérêts professionnels et personnels.

Vous comptez déménager avant la vente ? Aucun problème. Dans ce cas, vous êtes aussi exonéré d’impôts dans la mesure où vous avez habité le logement au moins un an avant la vente.

Vendre avant votre départ à l’étranger est donc préférable pour éviter d’être imposé. Vous ne devez rien à l’Etat Français puisque vous vendez votre résidence principale et que vous êtes alors encore domicilié fiscalement dans le pays. Génial, non ?

Vendre si vous êtes à l’étranger

La situation est différente si vous vendez depuis l’étranger. Depuis le 1er Janvier 2015, vous êtes taxé à 19% sur le montant de votre plus-value immobilière. Et ce, quel que soit le pays d’Europe ou du monde dans lequel vous vous expatriez.

Attention cependant : certains pays choisissent de taxer une 2ème fois votre plus-value immobilière, même si elle porte sur une résidence en France. Si vous avez déjà payé un impôt Français, celui-ci peut néanmoins être déduit du montant. Dans tous les cas, il faut se renseigner au cas par cas, en vous rapprochant par exemple de professionnels de l’immobilier (notaires, expert immobilier…).

Puis-je bénéficier d’un abattement sur les plus-values

Les avantages à vendre avant le départ sont considérables. Mais il n’est pas toujours facile de vendre si tôt. Il arrive qu’on ne sache pas bien combien de temps va durer l’expatriation, et qu’on souhaite conserver son pied-à-terre par sécurité. La décision de vendre intervient donc souvent pendant l’expatriation.

Vous vous retrouvez dans cette situation ? Alors sachez que vous pouvez quand même éviter les 19% d’imposition en bénéficiant d’un abattement. Autrement dit, d’une réduction d’impôts. C’est notamment le cas si :

  • Votre plus-value ne dépasse pas 150 000 €
  • C’est le 1er bien immobilier que vous vendez en expatriation
  • Vous avez été imposable en France de manière continue pendant au moins 2 ans avant votre départ
  • Vous vendez au plus tard 5 ans après votre expatriation. Vous pouvez sinon être exonéré sans conditions de délai de vente si votre logement n’a pas été loué au moins un an avant la vente. Par exemple, si vous vendez votre bien en octobre 2017, il ne doit pas avoir été loué depuis le 1er Janvier 2016.

Sinon, sachez que vous pouvez aussi bénéficier d’une exonération totale d’impôt sur la plus-value, si vous détenez le logement en vente depuis plus de 30 ans.

Combien vais-je payer de plus-value

En termes d’impôt sur la plus-value immobilière, plusieurs critères rentrent en jeu. Passons-les en revue :

  Condition Exception
Taux d’imposition normal de votre plus-value 19,9%

Quel que soit le pays d’expatriation

Vous êtes exonéré de cet impôt si vous êtes propriétaire du bien depuis au moins 22 ans
Prélèvements sociaux sur la plus-value (CSG, CRDS…) 15,5%

Ils sont obligatoires même si vous n’avez pas de régime français de protection sociale

Vous êtes exonéré de prélèvements sociaux au-delà d’un délai de détention de 30 ans
Abattements par année de détention du bien 6% par an, de la 5ème à la 21ème année.

Ensuite, l’abattement est de 4% par an.

 
Abattement sur prélèvements sociaux 1,65% de la 5ème à la 21ème année

1,60% pour la 22ème année

9% chaque année ensuite

 

 

Votre plus-value immobilière est donc susceptible d’être taxée au taux d’imposition normal ajouté aux prélèvements sociaux, à 34,5%. Ensuite, il faut bien sûr prendre en compte les abattements forfaitaires par année de détention.

Comment faire pour payer ma plus-value immobilière depuis l’étranger

Une fois que vous connaissez le montant de votre impôt sur la plus-value immobilière, vous devez le payer. Logique. Et le versement de cet impôt se passe chez le Notaire, au moment de la signature de l’acte de vente.

Pour procéder au paiement, vous devez désigner un représentant fiscal en France. Il sera responsable de l’impôt dû. Sauf si :

  • Vous résidez dans un pays membre de l’UE ou de l’Espace Economique Européen
  • Le prix de vente de votre bien ne dépasse pas 150 000€
  • Vous êtes exonéré de plus-value grâce à la durée de détention du bien (22 ou 30 ans).

Sans représentant fiscal, c’est le notaire qui se charge de faire les démarches nécessaires auprès de l’administration fiscale et de payer l’impôt sur la plus-value. Pour ça, il retient tout simplement le prix de l’impôt sur le prix de vente du bien.

 

Vendre un bien de l’étranger quand on réalise une plus-value dessus n’est pas une mince affaire, c’est sûr ! Alors avant de prendre une décision, pensez à peser le pour et le contre, et n’oubliez pas de garder en tête ces quelques informations utiles. Et vous, pour quelle solution avez-vous opté ?