Vous envisagez bientôt de vendre votre logement et avez pensé à le céder à un membre de votre famille ? Vous vous demandez si c’est possible, et dans quelle mesure vous y avez droit ? Pour pouvoir réaliser votre vente sans problèmes, on aborde tout ce que vous devez savoir dans cet article.

Vendre à votre famille : possible ou pas possible

Pour les impôts, la notion de « membre de la famille », ou de « personne liée » est stricte. Elle regroupe tous les membres de votre famille proche : père, mère, frère, sœur, fils, fille. A ça s’ajoutent les conjoints respectifs de chacun. Si vous avez vous-même avez un conjoint, alors les personnes qui lui sont liées le sont pour vous aussi. Si vous souhaitez vendre votre logement à la sœur de votre conjoint par exemple, c’est donc considéré comme une vente à un membre de votre famille.

Mais avez-vous le droit de réaliser une telle vente ? La réponse est oui (heureusement !).

Si on se base sur le code civil, vous êtes totalement libre de vendre votre logement à qui vous voulez, puisque vous êtes seul propriétaire. De l’autre côté, selon l’article 1594, toute personne à qui la loi n’interdit pas l’achat peut choisir d’acquérir votre bien. L’un dans l’autre, vous avez donc parfaitement le droit de vendre votre bien immobilier à un membre de votre famille – sauf s’il s’agit d’un adulte protégé sous tutelle ou curatelle.

Par contre, la cession à un proche a beau être possible, il reste quand même quelques pièges à éviter pour une vente sous les meilleurs hospices. Voici le piège majeur dans lesquels vous ne devez pas tomber si vous voulez vendre votre bien à une personne liée.

Le piège à éviter : ne pas vous aligner sur les prix du marché

Pourquoi vendre à un membre de sa famille ? Dans le cas le plus fréquent, c’est pour faire profiter ses enfants voire petits-enfants d’un logement dont on n’a plus l’utilité. Tout ça à un prix relativement avantageux. Parce que avouons-le : en général, on est tenté de baisser le prix de vente de façon significative, pour arranger le proche en question. Quand l’affectif entre en jeu, c’est normal. La cerise sur le gâteau ? On espère payer moins d’impôts, puisque le prix de vente est minime.

Halte-là, je vous arrête de suite. Vendre votre logement à un proche à un prix bien en-dessous de la valeur du marché n’est pas du tout vu du bon œil, surtout par l’administration fiscale. Si elle estime le prix dérisoire par rapport à la valeur du bien, elle peut considérer cette vente comme une donation déguisée. Ça implique des conséquences.

Prenons un exemple :

Vous avez acheté votre bien immobilier il y a 10 ans, pour 350 000 €. Sa juste valeur marchande (JVM) est maintenant estimée à 400 000 €. Vous vendez ce logement à votre fille, pour 100 000 €.

Alors :

  • Le prix de vente est dérisoire. L’administration fiscale estime alors que vous avez quand même conclu la vente au prix de 400 000 € : c’est la juste valeur marchande de votre bien.
  • Vous avez reçu en réalité seulement un quart de cette somme, soit 100 000 €. Vous avez donc estimé que la juste valeur de votre bien est de 100 000 €. Puisque l’administration estime que vous avez vendu à 400 000 €, ça représente une plus-value de 300 000 €. C’est bien au-dessus de la plus-value de 50 000 € obtenue si vous aviez vendu à 400 000 €.

Résultat ? En vendant moins cher, vous êtes redevable d’un impôt sur la plus-value bien supérieur à celui prévu pour la vente de votre logement au bon prix. Pas top. Si on reprend le même exemple, ça pénalise d’ailleurs aussi votre fille si elle veut par la suite revendre le logement :

  • 5 ans plus tard, elle revend le bien immobilier pour 300 000 €. Elle l’a acheté à 100 000 €. Sa plus-value sur le bien est donc de 200 000 €. Elle doit donc payer un impôt significatif. Si elle avait acheté le logement à 400 000 €, elle n’aurait pas réalisé de plus-value, donc pas payé d’impôt.

Avant de vendre à votre famille, réfléchissez donc bien au prix de vente demandé. Pour vous aider à l’estimer au plus juste, faites-vous aider d’une agence immobilière qualifiée. C’est la meilleure façon d’éviter les mauvaises surprises.