Dans quelles conditions est-il possible de vendre un bien démembré ? Quelles sont les démarches à mener ? Cela change-t-il que l’on soit usufruitier ou nu-propriétaire ? Dans cet article, je réponds à toutes vos interrogations sur ce sujet souvent difficile à maîtriser. Et promis, je vais tâcher de vulgariser tout ça !

Usufruit ? Nue-propriété ? Kesako ?

Commençons par un petit rappel des bases, qui permettra aussi de faire un point sur le vocabulaire spécifique au démembrement. La pleine propriété d’un bien comprend deux parties :

  • La nue-propriété d’une part. Elle donne le droit de disposer du bien, mais pas de l’utiliser ou d’en percevoir les revenus. Si vous avez la nue-propriété, on dit alors que vous êtes le « nu-propriétaire ».
  • L’usufruit d’autre part. Là c’est le contraire ! Vous ne pouvez qu’utiliser le bien (y compris le louer et en toucher les loyers) avec l’obligation de l’entretenir. Vous êtes alors « l’usufruitier ». Notez que l’usufruit peut être temporaire (pour une durée déterminée) ou viager (jusqu’au décès). Dans ces 2 cas, à la fin du terme, l’usufruit revient au nu-propriétaire.

Pour résumer :

Pleine Propriété = Nue-Propriété + Usufruit

Vous avez compris ? En fait, quand vous êtes « propriétaire », ou plus exactement plein propriétaire, vous avez à la fois la nue-propriété et l’usufruit. Vous pouvez donc vendre l’un, l’autre, ou les deux (= la pleine propriété – le cas classique). Mais quand chacun de ces 2 droits appartient à une personne différente, on parle de démembrement et de bien « démembré ». L’usufruitier peut alors s’il le souhaite vendre son usufruit ; et le nu-propriétaire, sa nue-propriété.

Comment partager le fruit de la vente ?

Dans la pratique, c’est plus facile de vendre la pleine propriété que l’usufruit ou la nue-propriété seulement. Alors comment faire pour vendre quand on ne possède que l’un des deux ? L’idéal est de vous mettre d’accord avec l’autre partie pour vendre ensemble la pleine propriété. Sans quoi, impossible de vendre le bien dans son intégralité : après tout il n’appartient entièrement à aucun de vous deux !

Une fois d’accord avec l’autre partie pour vendre, cela soulève une question délicate : comment allez-vous partager le fruit de la vente entre vous ? Certainement pas au feeling ! La plupart du temps, on procède à une évaluation de la nue-propriété et de l’usufruit. Celle-ci se fait en appliquant un barème spécifique. Il varie en fonction de la durée prévue de l’usufruit.

Si l’usufruit est viager, le barème prend en compte l’espérance de vie de l’usufruitier. Plus l’âge de l’usufruitier est élevé, moins l’usufruit aura de la valeur :

Age de l’usufruitier Valeur de l’usufruit
< 21 ans 90% de la pleine propriété
< 31 ans 80% de la pleine propriété
< 41 ans 70% de la pleine propriété
< 51 ans 60% de la pleine propriété
< 61 ans 50% de la pleine propriété
< 71 ans 40% de la pleine propriété
< 81 ans 30% de la pleine propriété
< 91 ans 20% de la pleine propriété
> 91 ans 10% de la pleine propriété

 

Quant à la valeur des usufruits temporaires, elle représente 23% de la celle de la pleine propriété pour chaque période de 10 ans sans rupture.

Période d’usufruit Valeur de l’usufruit
De 0 à 10 ans 23% de la pleine propriété
De 11 à 20 ans 46% de la pleine propriété
De 21 à 30 ans 69% de la pleine propriété

 

Mais vous partager le fruit de la vente n’est pas la seule option possible ! Vous pouvez également :

  • Consacrer l’argent de la vente à l’achat d’un nouveau bien, sur lequel vous reporterez le démembrement
  • Mettre en place un quasi-usufruit. Dans ce cas, l’usufruit est reporté sur l’argent de la vente.

Quelles démarches faire pour vendre un bien démembré ?

C’est très simple : il faut vous rendre auprès de votre notaire, qui vous guidera alors dans l’ensemble des démarches à mener. Il pourra aussi vous conseiller sur les choix qui s’offrent à vous : quasi-usufruit, nouvel achat, ou partage du fruit de la vente.

Conclusion

Finalement, le plus difficile pour vendre un bien démembré, c’est peut-être de se mettre d’accord avec l’autre partie ! D’où l’importance de bien s’entendre avec elle. Souvent, on procède au démembrement à l’intérieur d’une même famille : entre conjoints, avec ses enfants ou ses parents. Cela permet alors de faciliter les démarches de vente par la suite.