Vous avez été contacté par un promoteur qui veut racheter votre logement ? Vous vous demandez comment peut se passer une vente dans ce contexte, et sous quelles conditions ? Pas toujours évident de savoir à quoi on s’expose quand on vend à un promoteur. Du coup, on a décidé de faire le tour du sujet pour vous aider à vous décider. Voici tout de suite notre FAQ dédiée au sujet.

C’est quoi un promoteur

Un promoteur immobilier, c’est un vendeur de terrains ou d’habitations en cours de construction ou à construire. Il se rapproche de certains propriétaires pour racheter leurs habitations en fonction des localisations qui l’arrangent. En faisant ça, il acquiert les droits de construire son programme immobilier sur les parcelles. Ensuite, il vend les lots à de nouveaux acquéreurs.

Vendre à un promoteur est-il avantageux

Vendre à un promoteur immobilier a plusieurs avantages. Le principal est financier. Et oui, en matière de prix d’achat, le promoteur raisonne différemment d’un acheteur lambda. Il distingue :

  • Le prix de vente immédiat. C’est le prix de la valeur de votre terrain actuel, en l’état. Par exemple : 200 000 €.
  • Le prix de vente du « potentiel constructible ». C’est le prix de vente auquel le promoteur peut espérer vendre l’intégralité des lots sur votre terrain, une fois construits. Il le détermine en fonction des m² sur lesquels il a obtenu le droit de construire. Le prix de vente de votre terrain peut donc facilement doubler.

Une transaction avec un promoteur est donc un avantage majeur en termes de prix. Par contre, ça implique aussi quelques inconvénients, notamment le temps.

Vendre à un promoteur vous engage sur une longue durée, généralement de 9 mois à 1 an. Ce délai permet au promoteur d’obtenir le permis de construire et de réaliser les démarches administratives liées à son projet. Ça permet aussi aux voisins de s’opposer au projet de construction, dans un délai de 2 mois après l’obtention du permis.

Pendant ce temps, vous êtes donc engagé avec le promoteur. Mais avec tous les aléas pouvant survenir, il n’y a aucune certitude pour vous de vendre au bout du chemin.

Certains propriétaires choisissent la sécurité, et préfèrent vendre rapidement pour un prix moins élevé. D’autres acceptent d’être engagés sur une longue durée, pour profiter d’un prix de vente supérieur. Ici donc, tout dépend de vos impératifs personnels.

Quels conseils pour bien vendre à un promoteur

Pour bien vendre à un promoteur et éviter les abus, voici trois conseils pratiques :

  • Faites estimer par un pro la valeur foncière de votre bien. C’est essentiel pour vous vendre compte si la proposition du promoteur est acceptable.
  • Renseignez-vous sur l’environnement proche de votre bien. Peut-être qu’une ligne de tram va bientôt passer à côté du terrain. Dans ce cas, sa valeur va nettement augmenter. Vous pouvez donc négocier le prix avec le promoteur.
  • Renseignez-vous si possible sur l’état du permis de construire du promoteur. Vous allez vous engager sur du long terme. Cette vérification vous permet donc d’être rassuré sur le projet du promoteur, avant de signer.

Le contrat de vente est-il différent d’une vente classique

Quand vous vendez à un promoteur, les démarches sont un peu différentes d’une vente classique. Vous pouvez signer avec lui soit un compromis de vente, soit une promesse unilatérale de vente.

Le compromis de vente

Il est proche de celui d’une vente classique. Le compromis de vente engage les deux parties. Si un de vous décide de ne pas donner suite à la vente, l’autre peut donc demander des dommages et intérêts. Au moment de la signature du compromis de vente, un dépôt de garantie est versé par le promoteur, équivalent à 10% du prix de vente.

La promesse unilatérale de vente (PUV)

Ici, votre responsabilité est la seule impliquée. Vous vous engagez à ne pas chercher d’autres acquéreurs pendant la durée de l’engagement. Le promoteur lui, peut renoncer à l’achat quand il le veut, sans être inquiété. La promesse unilatérale de vente doit être enregistrée auprès de la recette des impôts. Le coût de cet enregistrement est supporté par l’acheteur, donc le promoteur.

Quel que soit l’avant-contrat signé, vous avez l’obligation de le faire devant un notaire. Comme ça, vous savez exactement dans quoi vous mettez les pieds et évitez les abus.

Qu’est-ce qu’une clause suspensive

Pour le compromis de vente comme pour la promesse de vente, vous pouvez choisir de tomber d’accord avec le promoteur sur des clauses suspensives au contrat. Elles servent à prévoir des situations pouvant survenir après la signature du contrat : refus de prêt par la banque, refus du permis de construire, utilisation du droit de préemption par la commune… La clause suspensive la plus classique, c’est celle du permis de construire purgé. Ça sécurise le promoteur si la vente ne se conclue pas à cause d’une annulation du permis de construire.

L’indemnité d’immobilisation, kesako

Comme on l’a vu, la vente à un promoteur peut être très longue. Et à la fin, elle peut même ne pas se faire. En cas d’échec, vous avez donc droit à une indemnité d’immobilisation. Elle correspond au temps perdu pendant votre engagement avec le promoteur. Celui pendant lequel vous auriez pu vendre votre logement si vous n’aviez pas été engagé.

C’est le code de la construction qui fixe cette indemnisation. En général elle est d’un montant minimal de 5% du prix de vente. L’indemnisation prévue entre vous et le promoteur doit être inscrite dans la promesse unilatérale de vente tout comme dans le compromis de vente. Et si la vente se conclue, l’indemnité est imputée au prix de vente.

 

Voilà, vous avez maintenant la réponse à vos questions et savez comment bien vendre à un promoteur immobilier. Souvenez-vous : la démarche est risquée. Et c’est important d’établir un contrat fiable entre vous. Par contre, le jeu en vaut souvent la chandelle au niveau financier. Prêt à vous lancer ?