Il est parfois difficile de se défaire d’un bien immobilier, en raison de l’attachement qu’on lui porte. Vous avez peur de regretter la vente de votre bien ? Vous vous êtes déjà engagé et vous souhaitez savoir si vous pouvez vous rétracter ? Découvrez dans quels cas vous pouvez annuler la vente, et les conséquences d’une rétractation.

1. Se rétracter avant la vente

Avant la vente définitive d’un bien, plusieurs types d’engagements sont susceptibles d’être pris entre le vendeur et l’acheteur. Ils peuvent signer :

  • Une offre d’achat
  • Un avant-contrat : compromis de vente ou promesse de vente.

Faisons le point sur chacun d’eux, pour voir à quoi ils vous engagent en tant que vendeur… et quelles portes de sortie s’offrent à vous !

L’offre d’achat

Lorsque vous signez une offre d’achat en tant que vendeur, vous êtes alors tenu de donner suite à la vente… à condition que l’offre d’achat soit rédigée correctement ! Elle doit en effet inclure un certain nombre de mentions essentielles (montant, délai pour signer l’avant-contrat, conditions de financement, durée de validité de l’offre, identification des parties, description du bien concerné…).

Si malgré cela vous refusez de vendre, vous risquez alors de devoir verser des dommages et intérêts à l’acheteur.

Le compromis de vente

Lorsque qu’acquéreur et vendeur signent un compromis de vente, ils s’engagent tous deux fermement à acheter et vendre le bien concerné dans les conditions définies par le document. Mais l’acquéreur a un avantage sur vous : il dispose d’un droit de rétractation de 10 jours à compter de la signature du compromis. Le tout sans payer d’indemnités !

De votre côté, vous ne pouvez pas vous rétracter, sauf si l’acquéreur le tolère. Lorsque vous tentez de faire marche arrière, il peut :

  • Dans le meilleur des cas, faire jouer la clause pénale du compromis de vente. Celle-ci vous oblige à lui payer une forte indemnité (généralement 5 à 10% du prix de vente) pour compenser votre rétractation.
  • Dans le pire des cas, saisir la justice pour vous contraindre à respecter votre engagement. Vous devrez donc lui vendre votre bien, même si vous ne le souhaitez plus.

Notre conseil pour éviter d’en arriver là ? Inclure dans le compromis de vente une clause de dédit. Elle permettra de vous libérer de votre engagement, en échange du versement à l’acquéreur d’une somme convenue à l’avance.

La promesse unilatérale de vente (PUL)

En signant une PUL, vous prenez un engagement envers l’acquéreur, mais la réciproque n’est pas vraie :

  • Vous acceptez de vendre votre bien à l’acquéreur à un prix fixé, durant une période déterminée. En contrepartie, l’acquéreur vous verse une indemnité d’immobilisation de votre bien (généralement 10% du prix de vente).
  • De son côté, l’acquéreur qui a posé une option sur votre bien n’est pas obligé de confirmer son intention d’achat.

Vous ne souhaitez plus vendre ? Si l’acquéreur n’a pas confirmé l’option, c’est encore possible. Il pourra toutefois demander des dommages et intérêts, à condition de valider l’option dans les délais.

Par contre, vous ne pouvez plus revenir en arrière si l’acquéreur a déjà levé l’option… En plus d’exiger des dommages et intérêts, il pourra vous contraindre à lui vendre votre bien.

Les conditions suspensives

Dans tous les cas, des conditions suspensives peuvent jouer. Kesako ? Il s’agit de clauses éventuellement présentes dans les contrats signés, qui libèrent acquéreur et vendeur de leur engagement si elles ne sont pas réalisées. Elles concernent le plus souvent l’obtention d’un prêt par l’acquéreur. S’il ne l’obtient pas, vous récupérez votre bien !

On récapitule ?

Voici un schéma pour simplifier tout ça (hors clauses suspensives) :

Rétractation schéma 1

Maintenant que vous connaissez les conditions de rétractations avant la vente, voyons dans quelle mesure vous pouvez vous rétracter après celle-ci.

2. Se rétracter après la vente

Après la signature de l’acte authentique de vente, vous ne pouvez plus vous rétracter. Les seules possibilités de conserver votre bien concernent les situations suivantes :

  • L’acquéreur ne paie pas le prix convenu. Si le contrat incluait une clause d’annulation de la vente en cas de non-paiement du prix, envoyez une mise en demeure à l’acquéreur. Cette clause d’annulation (dite aussi résolutoire) pourra ensuite être appliquée. Sinon, votre seul recours est d’entamer une action en justice contre l’acquéreur.
  • Il existe un vice de consentement: dol (manipulation de l’autre partie), violence (exercée pour vous extorquer votre signature) ou erreur (vous avez signé en ayant une fausse perception du contrat) entraînent la nullité du contrat signé.

Récapitulatif

Allez, de nouveau un petit schéma pour résumer le tout :

Rétractation schéma 2

 

Conclusion

S’il est relativement facile pour l’acquéreur de se désister, c’est beaucoup moins vrai quand on est vendeur. Alors ne vous engagez pas à la légère ! Besoin de précisions en plus ? Dites-nous tout dans les commentaires.