La tâche la plus difficile pour un vendeur immobilier est d’évaluer son bien au prix juste. C’est-à-dire un prix lui permettant de trouver un acquéreur rapidement, sans pour autant brader son bien. Vous êtes dans cette situation ? Nous allons vous présenter dans ce dossier ultra-complet les méthodes les plus pertinentes pour évaluer votre bien (maison ou appartement). Et pour chacune d’elle, nous vous donnerons des conseils d’expert inédits. C’est parti !

Les enjeux d’une bonne évaluation

Avant de commencer, voyons déjà pourquoi il est important d’estimer correctement la valeur votre bien immobilier. Les risques sont soit de le surévaluer, soit de le sous-évaluer. Et dans les deux cas, les conséquences sont dramatiques…

En cas de suréavaluation

Si vous fixez un prix trop élevé, vous allez rencontrer des difficultés pour vendre votre bien. Il va donc rester affiché plus longtemps sur internet ou sur les devantures des agences. Les acquéreurs potentiels ne manqueront pas de le remarquer, ce qui va certainement susciter leur méfiance… ! Ils pourront supposer que votre bien possède un vice caché : ça expliquerait qu’il ne se vende pas. Résultat, ils s’en désintéresseront et se tourneront vers des biens mis en vente plus récemment. Vous devrez alors baisser le prix de vente de votre bien, ce qui ne manquera pas de le décrédibiliser encore plus… Plutôt dommage, non ?

En cas de sous-évaluation

Ce n’est pas mieux ! Vous avez décidé de vendre votre bien un peu moins cher que les prix du marché, en espérant qu’il parte plus vite ? Là encore, ça peut mal se passer. Les acquéreurs pourront se dire qu’à ce prix-là, soit votre logement n’est pas aussi bien qu’il paraît, soit vous êtes pressé de vendre. Ils vous proposeront alors des prix encore plus bas que celui affiché. Du coup, vous aurez le choix entre brader considérablement votre bien, ou refuser les propositions des acquéreurs et le garder sur les bras…

Le prix, un critère engageant

Enfin, notez que le prix fixé pour votre bien peut vous engager. C’est par exemple le cas lorsque vous signez un mandat avec une agence. Si l’agence vous trouve ensuite un acquéreur au prix convenu dans le mandat, vous ne pourrez plus refuser la vente et faire marche arrière.

Pour toutes ces raisons, vous n’avez pas le droit à l’erreur pour l’estimation de votre bien ! Voyons du coup les méthodes qui vous aideront à l’évaluer au prix juste. Vous pouvez tenter de faire une estimation par vos propres moyens, ou choisir de passer par un professionnel de l’immobilier.

1. Vous débrouiller par vous-même

Maison VS appartements : les critères d’évaluation

La première chose à savoir si vous souhaitez estimer votre bien par vos propres moyens, c’est que les maisons et les appartements ne s’évaluent pas tout à fait de la même façon. Les critères sont sensiblement les mêmes, mais ils n’ont pas la même importance dans les deux cas. Les acheteurs de maison vont prêter une attention particulière à :

  • La performance énergétique du bâtiment. Les maisons anciennes sont souvent mal isolées et très énergivores, ce qui se traduit par un manque de confort et des factures d’énergie plus élevées. Les acheteurs privilégieront donc les biens qui ont un bon diagnostic de performance énergétique.
  • La surface habitable de la maison. Les vendeurs ne sont pas obligés de l’indiquer, mais elle intéressera les acheteurs ! La surface habitable d’une maison peut en effet être très différente de sa surface au sol. Cette dernière comprend par exemple des remises, caves, greniers ou autres pièces pas forcément habitables car humides, basses de plafond, etc.
  • Le gros œuvre. Certaines maisons nécessitent d’être entièrement rénovées, ce qui entraîne des dépenses supplémentaires pour l’acquéreur. Cela fait donc baisser leur prix de vente. Sur les marchés où les biens immobiliers sont très rares, d’importants travaux auront par contre moins d’importance.
  • Les caractéristiques du terrain, qui peuvent faire toute la différence :
Les terrains qui plaisent… Et ceux qui plaisent moins…
• Présence d’un jardin

• Pas de vis-à-vis (terrain de taille importante, ou isolé par une haie, une cloison, etc.)

• Taille suffisamment grande pour pouvoir envisager une division (construction d’une maison supplémentaire, qui pourra par exemple être vendue indépendamment)

• Terrain plat (permet d’envisager la création d’une piscine).

• Absence de jardin (maison de ville, par exemple)

• Taille du jardin trop petit pour en profiter (impossibilité d’y installer un transat, une table pour déjeuner, etc.)

• Dangers liés au terrain (jardin en falaise, notamment)

• Vis-à-vis important

• Droit de passage obligeant le propriétaire à laisser circuler les passants sur une partie de son terrain pour qu’ils puissent rejoindre la voierie commune.

• Terrain très pentu.

 

Les acheteurs d’appartement prêteront également attention à ces critères, mais dans une moindre mesure.

Gardez bien en tête tous ces éléments : ils peuvent considérablement influencer le prix de vente de votre bien. Mais voyons maintenant les différentes méthodes permettant de l’évaluer, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement !

La méthode comparative

Elle consiste à fixer le prix de votre bien en vous inspirant des prix d’autres logements similaires au vôtre. Cette méthode permet de se faire une idée du marché et vous aidera à réaliser une première estimation de votre bien. Il faudra par contre affiner ensuite en fonction de certains critères. En effet, chaque bien immobilier est unique ! Les caractéristiques qui lui sont propres peuvent donc considérablement faire varier son prix.

Pour vous permettre d’ajuster le prix de votre bien au plus juste, voici la liste des 6 principaux critères à prendre en compte :

  Critères impactant le prix à la hausse

 

Critères impactant le prix à la baisse

 

1. La vue • Vue dégagée

• Vue sur la mer ou sur un monument historique

• Vue avec vis-à-vis de moins de 10 m

• Vue sur cour sombre

2. Le bruit Environnement calme Environnement bruyant :

• Bars et boites de nuits à proximité

• Aéroport proche

• Route avec circulation dense en bas de chez vous

• etc.

3. L’emplacement • Logement bien desservi et proche des écoles et commerces

• Pour les appartements : logement en hauteur (à partir du 3ème étage)

• Logement isolé

• Pour les appartements : logement situé entre le rez-de-chaussée et le second étage

4. L’orientation Double orientation Ouest/Est Faible luminosité
5. L’état Logement refait à neuf Travaux à prévoir
6. Les « petits plus » Terrasse, balcon, véranda, loggia, piscine, jardin privatif pour les appartements au rez-de-chaussée, garage ou place de parking, etc.

 

RAS

 

En fonction de ces critères, le prix de votre bien immobilier pourra être revu à la hausse ou à la baisse :

  • jusqu’à 25% environ pour les appartements,
  • parfois bien plus pour une maison (s’il faut la rénover entièrement par exemple)…

Pour autant, ne paniquez pas si votre bien immobilier présente plusieurs points situés dans la liste négative ci-dessus. Les acheteurs fonctionnent aussi au coup de cœur. Et lorsque c’est le cas, ils sont prêts à payer plus chers que la valeur réelle du bien.

La méthode de la valeur locative

C’est un très bon moyen d’évaluer le prix de vente de votre bien, à partir de ce que vous pourriez en tirer en le mettant en location. Cette méthode est particulièrement adaptée si vous vendez votre bien à des investisseurs en locatif. Pour appliquer cette méthode, vous avez besoin de quelques infos :

  • Le loyer annuel net de votre bien s’il était mis en location (fiez-vous à ce qui se pratique dans votre quartier pour des biens similaires par exemple)
  • Le taux de rendement locatif attendu (autour de 3 à 5%, selon le bien)

La formule à appliquer est alors très simple :

Prix de votre bien = Loyer / Taux de rendement locatif

Avec un exemple ça sera peut-être plus clair. Imaginons un appartement qui rapporterait un loyer net de 1000 € par mois à la location (12000 € par an), pour une rentabilité locative de 4% (c’est le taux de rendement des grandes foncières dans l’habitation). Dans ce cas, votre appartement vaut : 12000€ / 4% = 300 k€. Le tour est joué !

Les simulateurs en ligne

Troisième méthode (complémentaire !) pour évaluer votre bien : les simulateurs en ligne. Ils sont très pratiques car simplissimes à utiliser. Il vous suffit de compléter un formulaire détaillé sur votre bien. Le simulateur vous indique ensuite sa valeur approximative.

Vous vous demandez où trouver ces fameux simulateurs ? Beaucoup d’agences immobilières et de sites internet spécialisés dans cette thématique proposent de tels outils, pour vous appâter. Une simple recherche Google sur le mot clé « simulateur estimation immobilière » vous donnera un aperçu des nombreux résultats. Pour être sûr d’avoir une estimation fiable, optez pour des simulateurs :

  • issus de sites ou d’organismes connus (nous vous recommandons par exemple celui d’com, proposé par des notaires)
  • qui posent des questions détaillées sur les caractéristiques de votre bien (époque de construction, standing, état général, etc.).

Attention par contre, même dans ces conditions, ne prenez pas pour argent comptant les estimations qui vous seront données ! Un simulateur, aussi précis soit-il, ne peut pas prendre en compte tous les critères permettant d’évaluer votre bien. Il se contentera de vous donner un prix « à la louche ». Il faudra ensuite l’affiner en utilisant les autres méthodes qu’on vous présente dans cet article.

Les études et base de données immobilières

Elles constituent une autre option intéressante. L’INSEE publie par exemple chaque trimestre des analyses très complètes de l’évolution des prix de l’immobilier en fonction :

  • du type de bien (maison ou appartement, bien neuf ou ancien…)
  • de sa localisation (Île-de-France VS Province, par département, etc.).

Ex : on constate sur ce graphique que les prix de l’immobilier remontent depuis la fin du T2 2015

graphique : les prix de l’immobilier remontent depuis la fin du deuxième trimestre 2015

Des informations précieuses pour ceux qui cherchent à se situer, tout en prenant en compte les tendances du moment !

Pour des données plus orientées « prix », vous pouvez vous tourner vers la Base d’Informations Economiques Notariales, disponible sur le site de la Chambre des Notaires de Paris. Elle vous permettra de consulter sur une carte interactive le prix du mètre carré :

  • à Paris (pour chaque arrondissement)
  • et en Ile-de-France (pour chaque département).

Cerise sur le gâteau, ce service est décliné en appli mobile !

Selon la base BIEN, le prix au m2 pour les appartements anciens en Ile de France au troisième trimestre 2015 est de 5 320 €

carte ile de France des prix des appartements

Votre bien est situé en Province ? On ne vous oublie pas ! La base Perval, proposée par les Notaires de France, est faite pour vous. Avec sa couverture de 85% du marché, elle vous permettra de trouver en deux clics le prix au mètre carré un peu partout en France.

Un aperçu du prix au m2 pour des appartements neufs de tailles variables, situés en province

tableau des prix des appartements hors ile de France

Encore une fois, ces données sont là à titre indicatif. A elles seules, elles ne vous permettront pas de savoir combien vaut votre bien. Vous ne pouvez donc pas vous contenter de prendre le prix au m2 et de le multiplier par la surface de votre bien. Ce serait simpliste !

Pour une estimation précise, il faut prendre en compte les critères que nous avons vus plus haut (la vue, le bruit, l’emplacement, l’orientation…) ainsi que la localisation précise de votre bien immobilier.

Prenons l’exemple d’un appartement situé dans le 17ème arrondissement de Paris, côté Ternes (un quartier prestigieux). Toutes choses égales par ailleurs, sa valeur sera bien plus élevée que le même appartement situé dans le 17ème côté Batignolles (un quartier plus populaire). Les prix au m2 présentés dans les bases données sont des prix « moyens », ce qui veut dire qu’il peut y avoir de beaux écarts. II faut donc les manier avec précaution !

Dernières recommandations

Si vous souhaitez évaluer votre bien immobilier par vous-même, nous vous conseillons de :

  • coupler les différentes méthodes qu’on vient de vous présenter
  • tester plusieurs simulateurs, pour obtenir une fourchette de prix.

Vous pourrez ainsi croiser les informations, et ajuster votre prix plus facilement. Tout ce travail à faire vous décourage ? Vous avez peur de vous tromper dans votre estimation ? Je vous conseille alors de passer par un professionnel de l’immobilier. Il saura parfaitement estimer la valeur de votre bien, et vous pourrez dormir sur vos deux oreilles.

2. Passer par un professionnel de l’immobilier

C’est la méthode la plus simple et la plus fiable, et elle n’est pas forcément très coûteuse. Allez, je vous dis tout sur l’estimation de votre bien immobilier par un pro !

Agences, notaires, sociétés spécialisées… Qui choisir ?

Déjà, il faut savoir que les agents immobiliers ne sont pas les seuls à pouvoir estimer votre bien. Les notaires sont tout à fait compétents pour cela, et des sociétés spécialisées proposent également ce service. Mais alors, qui retenir ? Le choix est cornélien :

  Principal point fort                          Principal point faible
Notaires La fiabilité : comme ils enregistrent toutes leurs transactions immobilières, ils ont une excellente connaissance de la valeur des biens immobiliers. Leurs estimations sont réputées pour être les plus fiables du marché.

 

Le manque de règlementation : l’expertise immobilière notariale est une activité peu encadrée, ce qui peut donner lieu à quelques dérives. Privilégiez le label Notexpert pour identifier les offices qui respectent des exigences de qualité.
Agences La gratuité : la plupart des agences estiment votre bien gratuitement, dans le but de récupérer des mandats de vente. La partialité : les agences peuvent gonfler le prix de votre bien, pour vous inciter à leur confier le mandat. Elles peuvent aussi le minorer, pour être sûres de conclure la vente.
Sociétés spécialisées L’impartialité : comme ces entreprises ne s’intéressent pas à la vente de votre bien, elles seront plus à même de vous faire une estimation neutre. Le prix : l’objectivité des sociétés spécialisées se monnaye ! Le prix de cette expertise est variable selon les régions et les caractéristiques de votre bien. Comptez entre 450 € et 1 500 € environ.

 

A vous de voir ce qui se prête le mieux à votre situation. En tout cas, vous avez toutes les cartes en main pour prendre une décision éclairée !

Estimation sur dossier ou sur place

Un autre point sur lequel trancher concerne les modalités de l’évaluation de votre bien. Celle-ci peut se faire sur dossier, ou sur place :

  • dans le premier cas, vous transmettez à un professionnel de l’immobilier toutes les informations sur votre bien, et idéalement plusieurs photos représentatives. Après étude de ce dossier, le professionnel vous remet une estimation personnalisée.
  • Dans le second cas, c’est un expert immobilier diplômé qui se déplace pour voir votre bien par lui-même. Attention, certains professionnels de l’immobilier s’improvisent « expert », sans tenir compte de la notion juridique qu’il y a derrière.

Là encore, les deux méthodes ont du pour et du contre :

  Principaux points forts Principaux points faibles
Estimation sur dossier • Bon rapport qualité/prix : pour une cinquantaine d’euros environ, vous vous offrez le regard d’un professionnel de l’immobilier sur votre bien

• Rapidité : comme le dossier se remplit sur internet, le process est fluide. Votre estimation vous sera généralement transmise sous 48h

 

• Manque de fiabilité : même si cette méthode est plus précise qu’un test réalisé par simulateur, elle est forcément moins fiable que si un expert se déplace chez vous.
Expertise sur place • Fiabilité et précision : les experts immobiliers ont suivi une formation spécifique leur permettant d’analyser précisément la valeur de votre bien. Comme ils se déplacent, ils ont une meilleure vue d’ensemble des critères pouvant entraîner une surcote ou une décote. • Coût : environ 1 000 € selon la nature de votre bien et le prestataire retenu

 

Si vous avez un peu de budget, l’expertise sur place est donc à privilégier.

La durée de validité d’une évaluation

Un dernier point avant de conclure ! Certains particuliers font estimer la valeur de leur bien par un professionnel « par curiosité », sans avoir de réelle intention de le vendre à court terme. Aucun mal à cela, mais notez toutefois qu’une estimation immobilière a une durée de vie limitée. On considère généralement qu’elle n’est valable que 6 mois. Au-delà, les fluctuations du marché peuvent remettre en question le prix qui vous aura été transmis. Pour ne pas jeter votre argent par les fenêtres, pensez donc à faire estimer votre bien une fois que vous êtes sûr de vouloir le vendre !

Conclusion

De l’étude du marché local au recours à un professionnel, en passant par la valeur locative ou les simulateurs en ligne, les techniques pour estimer votre bien ne manquent pas. Même si vous avez fait estimer votre bien par un professionnel, le dernier mot vous appartient. Mais avant de diffuser votre annonce ou de signer un mandat, posez-vous objectivement cette dernière question cruciale : si vous étiez acheteur, seriez-vous intéressé par votre bien au prix proposé ?

Sources des visuels :

http://www.insee.fr/fr/themes/info-rapide.asp?id=96

http://www.paris.notaires.fr/outil/immobilier/carte-des-prix

http://www.immoprix.com/ipStat.php?zgid=00&tb=APN&orig=ongTB