Lorsque vous vendez un bien immobilier, vous devez faire réaliser en amont de la vente un certain nombre de diagnostics. Impossible d’y couper puisqu’ils sont obligatoires. Leur nombre et leur nature dépendent par contre de plusieurs critères. Dans ce dossier, vous découvrirez :

  • lesquels vous concernent
  • toutes les infos pratiques autour du sujet, de comment bien choisir votre diagnostiqueur à la durée de validité d’un diagnostic, en passant par son coût.

De quoi simplifier considérablement vos démarches. On y va ?

1. L’intérêt des diagnostics

Commençons déjà par préciser pourquoi les diagnostics immobiliers sont importants. Côté vendeur, ils vous protègent de la garantie de vices cachés. Kesako ? Une clause permettant à l’acheteur de se retourner contre vous si votre bien immobilier possède des vices. Avec les diagnostics immobiliers, vous faites le tour des principaux sujets pouvant donner lieu à un contentieux. Du coup, vous sécurisez vos arrières et vous vous mettez à l’abri d’un futur contentieux.

Côté acheteurs, les bénéfices sont évidents. Les diagnostics immobiliers leur permettent d’être mieux informés des caractéristiques du bien à vendre. Lorsqu’un acquéreur s’engage, c’est donc en toute connaissance de cause.

Enfin, les diagnostics immobiliers visent aussi (et surtout !) à garantir la sécurité des biens et des personnes. Ils limitent les risques d’accidents et maladies en contrôlant la qualité des installations de gaz et d’électricité, la présence d’amiante, de termites, etc.

2. Une responsabilité à la charge du vendeur

Les diagnostics immobiliers profitant aussi bien à l’acheteur qu’au vendeur, vous vous demandez peut-être qui en a la charge ? C’est bien vous, vendeur, qui devez les faire réaliser. Comme le bien vous appartient, c’est à vous d’informer son futur propriétaire de son état. Avant la vente, il vous faudra constituer un DDT, c’est-à-dire un Dossier de Diagnostic Technique. Retrouvez juste en-dessous la liste des différents diagnostics immobiliers qui devront y apparaître…

3. Présentation des différents diagnostics

Pour bien vous repérer entre les différents diagnostics immobiliers, il faut déjà distinguer :

  • les diagnostics obligatoires, que la loi vous impose de réaliser
  • les diagnostics optionnels, qui ne répondent pas à une exigence légale.

Ne paniquez pas, on va faire le point sur chacun d’entre eux !

Les diagnostics obligatoires

Ils sont au nombre de 9. En voici une présentation détaillée, pour vous aider à y voir plus clair :

Nom du diagnostic De quoi s’agit-il ? Pourquoi est-ce important ? Quels sont les logements concernés ?
Amiante Il vise à déceler la présence d’amiante dans votre bien immobilier. Pour des raisons de santé publique. L’amiante a longtemps été utilisé comme isolant dans le secteur du bâtiment, avant d’être interdit en France (en 1997). Il est cancérigène et peut provoquer des maladies mortelles. Logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1997.
DPE Ce diagnostic détermine la performance énergétique de votre bien. Il consiste à en réaliser un bilan thermique simplifié. Pour des raisons environnementales. Le DPE souhaite nous aider à réduire nos émissions de CO2. Il permet de connaître la classe énergétique du bien, et comment améliorer sa performance. Logements d’habitation, à l’exception de ceux destinés à être occupés moins de 4 mois chaque année.
ERNMT C’est un état des risques naturels, miniers et technologiques de votre bien. Pour des raisons de sécurité. L’objectif est d’informer l’acquéreur des risques encourus :

• risques naturels tels que séismes, inondations, etc.

• risques miniers liés à la présence de cavités souterraines (pouvant provoquer des effondrements)

• risques technologiques liés aux activités industrielles (accident nucléaire, rupture d’un barrage, etc.)

Tous
Plomb Ce diagnostic vise à déceler la présence de plomb dans votre logement. Il est également appelé CREP : Contrat de Risque à l’Exposition de Plomb. Pour des raisons sanitaires. Le plomb était autrefois utilisé dans les peintures ou les tapisseries. Il est responsable du saturnisme, une intoxication qui touche particulièrement les jeunes enfants et les femmes enceintes. Logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949.
Electricité Il s’agit d’un diagnostic du matériel électrique des parties privatives de votre bien. Pour protéger les habitants de votre logement, et éviter les risques d’électrocution. Logements dont l’installation d’électricité a plus de 15 ans d’ancienneté.
Loi Carrez Ce diagnostic consiste à évaluer la surface privative de votre logement. Pour permettre à l’acquéreur de savoir précisément quelle surface il acquière. Uniquement les appartements.
Gaz Il s’agit d’évaluer les risques liés à votre installation de gaz. Pour détecter les fuites de gaz à temps et éviter les risques d’incendie, d’explosion, et d’intoxications. Logements dont l’installation de gaz a plus de 15 ans d’ancienneté.
Termites Ce diagnostic recherche la présence de termites dans votre habitation et dans un rayon de 10 m autour de celle-ci. Pour éviter les risques d’effondrement et la contamination d’autres biens situés à proximité du vôtre. Logements situés dans une zone à risque, règlementée « termites ». Si c’est votre cas, vous en êtes informé par une notification des autorités.
Etat de l’installation d’assainissement non collectif (diagnostic assainissement) Ce diagnostic a pour but d’évaluer la nature et l’état d’entretien des systèmes d’assainissement non collectif. Pour limiter les risques sanitaires et environnementaux. Logements qui ne sont pas raccordés au réseau public de collecte des eaux usées.

 

Pour info, voici la carte du ministère avec les zones infestées par les termites au 1er janvier 2016 :

carte de France des zones à termites

En-dehors des diagnostics obligatoires qu’on vient de voir, vous pouvez si vous le souhaitez faire réaliser des diagnostics optionnels.

Les diagnostics optionnels

Bien qu’ils ne soient pas obligatoires, il peut s’avérer judicieux d’y recourir. Les diagnostics optionnels permettent en effet de fournir à l’acheteur encore plus d’informations sur votre bien. Ils aident donc à le mettre en confiance, et à faciliter la transaction !

Dans la famille des diagnostics optionnels souvent réalisés, vous trouverez :

  • le diagnostic parasitaire
  • le diagnostic de performance numérique (DPN).

On vous les présente plus en détails :

Nom du diagnostic De quoi s’agit-il ? Pourquoi est-ce important ?
Parasitaire

 

Ce diagnostic a pour objectif de détecter la présence de larves ou de champignons nocifs pour votre habitation. Pour éviter d’être accusé de vices cachés. Si votre logement est situé dans une zone ou une région humide (Bretagne, Normandie…), ce diagnostic est particulièrement recommandé. Votre habitation est en effet plus susceptible d’être victime de champignons tels que la mérule ou d’insectes xylophages.
Performance Numérique Il s’agit d’une vérification de la couverture internet de votre bien. Pour des raisons de confort essentiellement : avouons-le, on est tous un peu accro au web ! En réalisant ce diagnostic, vous rassurerez les acquéreurs potentiels sur le sujet crucial de la connexion internet.

 

Ça y est, on vous a présenté tous les diagnostics qui comptent ! Maintenant que vous savez lesquels vous concernent et que vous arrivez à les distinguer, on va aborder le sujet des modalités pratiques. Au programme, des conseils pour réaliser toutes vos démarches administratives, et des repères en termes de prix.

4. Zoom sur la réalisation de diagnostics immobiliers

Quand réaliser les diagnostics immobiliers ? Comment trouver un diagnostiqueur ? Combien ça coûte ? Les questions autour des diagnostics immobiliers sont nombreuses. On vous apporte dans cette partie toutes les réponses nécessaires !

Quand réaliser les diagnostics immobiliers

La règle est simple :

  • Vous devez réaliser le diagnostic de performance énergétique dès la mise en vente de votre bien. Ça permettra à l’acquéreur d’estimer les travaux à réaliser s’il souhaite améliorer la performance de votre bien.
  • Les autres diagnostics doivent être effectués avant la signature du compromis de vente, pour que l’acheteur sache à quoi il s’engage.

Frise chronologique de la réalisation des diagnostics immobiliers

Frise chronologique de la réalisation des diagnostics immobiliers

Attention : si vous ne lui remettez pas un Dossier de Diagnostic Technique (DDT) complet lors de la signature du compromis de vente, l’acheteur pourra :

  • annuler la vente
  • ou demander une réduction du prix de vente.

Vous n’avez donc aucun intérêt à faire traîner les choses… !

Gardez aussi en tête que la plupart des diagnostics ont une durée de vie limitée. Du coup, il n’est pas judicieux de les faire réaliser trop longtemps avant la mise en vente de votre bien. Vous risquez sinon de devoir faire intervenir un diagnostiqueur plusieurs fois d’affilée…

Durée de validité des principaux diagnostics immobiliers

Nom du diagnostic Durée de validité
Amiante • D’une façon générale :

o Illimitée en cas d’absence d’amiante dans le bâtiment

o 3 ans en cas de présence d’amiante dans le bâtiment

• Pour les diagnostics réalisés avant 2013 : ils doivent être renouvelés en cas de vente du logement, et ce même si aucune présence d’amiante n’avait été détectée.

DPE 10 ans sauf si de nouveaux travaux énergétiques ont été réalisés
ERNMT 6 mois
Plomb • Illimitée si absence de plomb

• 1 an dans le cas contraire

Electricité 3 ans
Loi Carrez Illimitée sauf si de nouveaux travaux énergétiques ont été réalisés
Gaz 3 ans
Termites 6 mois
Assainissement Le diagnostic doit avoir été réalisé moins de 3 ans avant la signature de l’acte de vente.
Parasitaire Valable à un instant T
Numérique Valable à un instant T

 

Maintenant que vous savez quand vous y prendre, voyons concrètement comment réaliser ces fameux diagnostics…

Qui peut réaliser les diagnostics immobiliers

Pour la majorité d’entre eux, vous allez devoir faire appel à un diagnostiqueur certifié. Les seuls diagnostics que vous pouvez réaliser par vous-même sont :

  • le diagnostic Loi Carrez, mais il n’est pas forcément recommandé de vous lancer seul dans cette aventure. Car si vous vous trompez en le réalisant, l’acquéreur pourra se retourner contre vous…
  • le diagnostic ERNMT, qui peut se faire à partir du formulaire en ligne mis à disposition sur le site du Service Public
  • le diagnostic optionnel de performance numérique. Il est gratuit et réalisable directement en ligne sur des sites tels que Allo Diagnostic, Ariase, etc.

Par ailleurs, sachez que le diagnostic assainissement est réalisé par votre commune. Vous devrez donc la contacter si vous êtes concerné. C’est le service public d’assainissement non collectif (SPANC) qui interviendra alors.

Allez, on vous donne quelques tuyaux pour trouver un diagnostiqueur sérieux et qualifié pour réaliser vos autres diagnostics immobiliers.

Comment recruter un bon diagnostiqueur

Pas question de vous adresser à n’importe qui, les enjeux sont trop importants. 3 critères sont à vérifier avant de faire appel à un diagnostiqueur :

  • il doit être certifié pour chacun des diagnostics à réaliser. Si ce n’est pas le cas, les diagnostics seront caducs, et la vente pourra être annulée…
  • il doit être couvert par une assurance responsabilité civile professionnelle, qui jouera en cas de litiges
  • il doit avoir une indépendance totale vis-à-vis des acteurs de la vente (vous-même, les agences, mandataires, etc.). Ce critère est essentiel pour qu’il n’y ait pas de conflit d’intérêt.

Deux sources fiables vous permettront de trouver un diagnostiqueur certifié :

  • l’annuaire des diagnostiqueurs certifiés, proposé par le Ministère de l’Écologie, du Développement durable et de l’Énergie
  • Le site du Cofrac, Comité français d’accréditation, qui délivre la certification de diagnostiqueur.

A vous de jouer !

Combien ça coûte

On termine par la question cruciale que vous vous posez sûrement, à savoir : « combien coûte un diagnostic immobilier ? ». La réponse n’est pas simple, car ça dépend de 3 facteurs :

  • le type de diagnostics à réaliser (certains sont plus complexes que d’autres et font intervenir du matériel très spécifique)
  • la société à laquelle vous ferez appel. Les prix des diagnostics immobiliers ne sont pas fixés, et chaque société est libre de proposer les tarifs qu’elle souhaite.
  • la taille et la nature de votre bien.

A titre informatif, une étude comparative menée par ViaDiagnostic auprès de nombreux diagnostiqueurs permet de se faire une idée des prix pratiqués :

Appartement Maison
Studio 3-pièces 5-pièces 3-pièces 5-pièces
Diagnostic Amiante 80 € 100 € 110 € 105 € 130 €
Diagnostic Plomb 115 € 145 € 175 € 195 € 225 €
Diagnostic Gaz 110 € 110 € 110 € 110 € 110 €
Diagnostic Électrique 60 € 85 € 110 € 90 € 135 €
DPE (diagnostic de performance énergique) 95 € 110 € 120 € 120 € 130 €
Loi carrez 70 € 85 € 100 € 100 € 120 €
ERNT Entre 19 et 40 euros, parfois offert. Réalisable soi-même gratuitement.
Diagnostic Assainissement Diagnostic effectué par les services de la commune. Non dépendant du diagnostiqueur. A titre indicatif le prix varie entre 100 et 150 euros selon les communes
Pack vente (8 diagnostics) 300 € 380 € 410 € 400 € 480 €

 

Mais vous pouvez ajouter à cela :

  • les diagnostics termites et parasitaires, qui vous coûteront chacun entre 100 à 150 €
  • le diagnostic numérique, qui est gratuit.

Si rien ne vous empêche de passer par plusieurs diagnostiqueurs différents, la plupart des sociétés proposent des lots à des prix compétitifs. Quoiqu’il en soit, n’hésitez pas à demander un devis à plusieurs sociétés de diagnostics immobiliers pour comparer les prix et prévoir vos dépenses.

Conclusion

Les diagnostics immobiliers sont une étape-clé lors de la vente d’un bien. Ils représentent pour le vendeur un coût non négligeable et des démarches supplémentaires à réaliser. Pour autant, il ne faut pas les négliger, puisqu’ils protègent la transaction et sont la garantie d’une vente valide. Vous savez désormais tout ce qu’il faut savoir sur leur sujet, alors bon courage dans vos démarches ! N’hésitez pas à nous faire part de vos bons plans ou à nous poser vos questions dans les commentaires. On reste bien entendu dispo pour vous à tout moment !

 

Sources des visuels :

http://www.developpement-durable.gouv.fr/IMG/pdf/Dpts_termites_2016.pdf

http://www.viadiagnostic.fr/tarif-diagnostic-immobilier.html